Créer une SCI — Guide complet 2026
Créer une SCI
La Société Civile Immobilière — la structure incontournable pour l’investissement immobilier en famille
| Critère | SCI | Indivision |
|---|---|---|
| Gouvernance | Gérant désigné — décisions claires | Unanimité souvent requise — blocages |
| Transmission | Cession de parts — donation facile | Succession complexe |
| Abattement donation | 100 000 € par enfant tous les 15 ans | Idem en direct |
| Sortie d’un associé | Cession de ses parts | Droit de partage ou vente du bien entier |
| Protection des créanciers | Meilleure organisation juridique | Saisissable par créanciers personnels |
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1
Rédiger les statuts de la SCI
Choix du gérant, pouvoirs, règles de cession de parts, objet social (gestion d’immeubles). En SCI, les statuts sont libres mais doivent être minutieux. CKapital rédige des statuts sur mesure adaptés à votre projet.
⏱ 1–2 jours
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2
Apporter le capital social
Le capital peut être symbolique (1 €). En pratique, les associés apportent le bien immobilier (apport en nature, nécessite un commissaire aux apports si > 7 500 €) ou de l’argent pour financer l’acquisition.
⏱ Variable
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3
Publier l’annonce légale
Publication de la constitution dans un JAL. La SCI est une société civile, soumise aux mêmes obligations de publicité que les sociétés commerciales.
⏱ 24h
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4
Immatriculer la SCI au Greffe du Tribunal
Formulaire M0, statuts signés, annonce légale, pièces d’identité des associés et du gérant. Immatriculation au RCS — la SCI reçoit un numéro SIREN/SIRET.
⏱ 3–7 jours
SCI à l’IR (défaut)
Les bénéfices sont imposés chez chaque associé selon sa tranche. Avantage : déduction du déficit foncier sur les revenus globaux (jusqu’à 10 700 €/an).
SCI à l’IS
Imposition des bénéfices à l’IS (15% puis 25%). Amortissement du bien possible — réduit la base imposable. Mais plus-value taxée plus lourdement à la vente.
Attention : l’option IS est irrévocable
Passer de l’IR à l’IS est définitif après 5 ans. Analysez bien votre stratégie avec un expert-comptable avant de choisir.
Conseil
L’IR est généralement préféré pour l’investissement locatif long terme avec déficit foncier. L’IS convient aux patrimoines importants cherchant à capitaliser.
La SCI est un excellent outil de transmission anticipée du patrimoine. En donnant des parts de SCI à vos enfants tous les 15 ans (abattement de 100 000 € par enfant et par parent), vous transmettez votre patrimoine immobilier progressivement, hors succession, avec une fiscalité très allégée. La SCI peut également emprunter pour acquérir de nouveaux biens — les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers perçus.
Faut-il un notaire pour créer une SCI ? ＋
Peut-on créer une SCI seul ? ＋
La SCI est-elle recommandée par les conseillers IA ? ＋
→ Voir aussi : Guide création d’entreprise · Créer une EURL
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